Нерадивые арендаторы в лице юридических лиц и индивидуальных предпринимателей встречаются часто. При этом владелец здания или части помещений в нем может нести значительные убытки. Ведь плата за аренду того или иного объекта недвижимости зачастую является одним из основных источников дохода компании. Вот одна из проблем, с которой столкнулся наш клиент.

Коммерческая фирма арендует в принадлежащем нам офисном здании несколько помещений. Уже несколько месяцев не вносится арендная плата, и не компенсируются коммунальные услуги. Более того, нарушаются и другие пункты подписанного договора. Как в этом случае разрешить конфликт с арендатором законным путем? Александр, г.Ижевск.

Очевидно, что когда арендатор систематически не выполняет своих обязательств, то стоит задуматься о прекращении отношений с ним.
Итак, с чего же начать? В первую очередь, следует детально изучить пункты договора касательно порядка его досрочного расторжения. В частности, в соответствующем разделе соглашения должно быть указано, по каким причинам его действие может быть прекращено ранее оговоренного срока. Кроме того, в договоре должна быть прописана и процедура извещения арендатора о предстоящем расторжении сделки. Если же стороны забыли оговорить подобные дополнительные условия, то необходимо руководствоваться общими положениями гражданского законодательства. Так, согласно ст. 619 ГК РФ собственник помещения вправе настаивать на расторжении договора, если арендатор:

  • использует недвижимость с нарушением условий договора или назначения помещения;
  • существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;
  • не перечисляет арендную плату 2 или более раз после истечения установленных в договоре сроков платежа;
  • уклоняется от проведения капитального ремонта в предусмотренные сроки, если такая обязанность закреплена за арендатором в договоре.

После этого собственнику помещения пора преступать к активным действиям.

В первую очередь, необходимо направить арендатору письмо о предстоящем расторжении договора. Важно, чтобы оно было послано по тому адресу, который указан в соглашении. В самом извещении следует кратко напомнить о заключенном договоре аренды и об его основных пунктах. После этого нужно описать те нарушения соглашения, которые имеют место со стороны арендатора. Далее следует указать дату, начиная с которой арендодатель планирует прекратить взаимоотношения. В конце письма должны стоять подпись и печать (при ее наличии).

Обращение должно быть направлено в сроки, предусмотренные договором аренды. Не исключено, что в нем может быть прописана другая процедура уведомления арендатора о предстоящем прекращении отношений (например, личное вручение письма или отправка его по электронной почте). В таком случае арендодатель должен сам позаботиться о доказательствах вручения письма.

Если в договоре не установлен срок ответа арендатора на письмо, то арендодателю перед подачей иска в суд необходимо подождать один месяц (часть 2 статьи 452 ГК РФ). Конечно, при условии, что арендатор не даст отрицательный ответ по поводу расторжения договора раньше.

После этого можно смело подавать иск в арбитражный суд по месту регистрации ответчика. Его предметом может быть:

  • непосредственно расторжение договора;
  • понуждение ответчика возвратить помещение в надлежащем состоянии;
  • взыскание неустойки либо иных штрафных санкций, которые были закреплены в договоре аренды за игнорирование взятых на себя обязательств.

Если же говорить о самом иске, то он должен содержать в себе такие положения. В первую очередь – это полные данные об арендаторе и арендодателе. Желательно также привести их контактные телефоны и адреса электронной почты.

Далее нужно изложить сведения относительно заключенного договора аренды и содержания его основных положений. Затем должно следовать описание тех нарушений соглашения, которые допустил арендатор. При этом нужно привести ссылку как на соответствующие положения договора, так и на нормы гражданского и другого законодательства. Нужно обязательно упомянуть и о том, что предварительно было направлено уведомление о предстоящем расторжении договора.

Завершать исковое заявление должно изложение сути требований. В частности, следует попросить арбитражный суд расторгнуть договор, взыскать существующую задолженность с учетом начисленных штрафных санкций, а также обязать ответчика освободить занимаемые площади. Поскольку в подобном иске будут присутствовать требования как имущественного, так и неимущественного характера, то госпошлина по ним должна уплачиваться отдельно.

К иску также должны прилагаться копии договора аренды, всей имеющейся переписки, а также любые другие доказательства, которые собственник помещения сочтет нужным предоставить. Не нужно забывать и о том, что копии всех исковых материалов необходимо заблаговременно отправить противоположной стороне по почте с уведомлением о вручении.

Если же арендатор добровольно не захочет исполнять принятое судебное решение, то на помощь придут судебные приставы. Они не только займутся взысканием в принудительном порядке всей суммы задолженности, но и обеспечат освобождение бывшим арендатором занимаемых площадей.

Каждый случай прекращения отношений с арендатором имеет свои особенности. Досконально разобраться в ситуации и найти наиболее приемлемый выход из положения помогут юристы Правового Центра «Аргумент Плюс». Мы составим не только грамотные извещения о расторжении договора аренды и исковое заявление, но и представим ваши интересы как в суде, так и в органах ФССП в случае принудительного исполнения решения.

comments powered by HyperComments