При оформлении сделки купли-продажи недвижимости имеется опасность, столкнуться с продавцом, состоящим на учете в ПНД. Причем продавец на учет в ПНД может быть поставлен по различным причинам. Некоторые из них не мешают оставаться ему сделкоспособным продавцом. Например, будучи еще ребенком, он был направлен на консультацию к невропатологу и находился некоторое время на учете. Просто он во время не снялся с учета, а в медицинской карточке остались записи о постановке его на учет. Такой человек может работать, растить детей и жить полноценной жизнью. Но бывают и совершенно другие ситуации.
Так, один из наших клиентов, приобрел квартиру у лица, состоящего на учете в ПНД.
Я сразу выплатил всю стоимость жилья. Через несколько дней после оформления сделки родственники продавца через суд наложили арест на квартиру и попросили признать сделку недействительной. В качестве основания они заявили, что продавец является лицом ограниченно дееспособным и во время оформления договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими. Проведенная судебно-медицинская психоневрологическая экспертиза подтвердила его ограниченную дееспособность, и суд принял решение в их пользу. Подскажите, что теперь делать? Николай, г. Ижевск.
Практика показывает, что в подобных делах, собственность возвращается продавцу. И, хотя по закону она передается только после возврата денег, он может проживать и быть зарегистрирован по месту жительства в квартире. Покупатель, являясь правообладателем, фактически не является собственником. Он не может распоряжаться оплаченным имуществом, а с возвратом денег недобросовестный продавец обычно не торопится.
Какие условия нужно соблюдать при покупке квартиры, чтобы не попасть в подобную ситуацию?
Действительно, такие случаи встречаются довольно часто. Поэтому перед приобретением квартиры нужно убедиться, что продавец на учете в ПНД не состоит и просто необходимо потребовать такую справку из психоневрологического диспансера и наркодиспансера у продавца. И не стоит стесняться, ведь так вы можете оградить себя от дальнейших проблем.
Если продавец квартиры на учете в ПНД состоит, то можно вместе с ним еще раз посетить врача и уточнить диагноз и узнать, не является ли его болезнь основанием для признания его ограниченно дееспособным. Нужно обратить внимание и на то, что собственник жилья может предоставить фальшивую справку. Поэтому личность продавца нужно проверить. Выяснить с какого времени он проживает по последнему месту жительства. Возможно, он переехал сюда не так давно, и проживал до этого в другом районе или субъекте. Не стоит торопиться, пока все не будет предельно ясно.
В наше время даже в отдаленные районы, можно сделать запрос посредством электронной почты или просто позвонить и выяснить, не состоит ли продавец на учете у нарколога и невропатолога по прежнему месту жительства. Конечно, постороннему человеку такую информацию не дадут, поэтому попросите продавца сделать запрос или позвонить в вашем присутствии. Если ему нечего скрывать, и он заинтересован в продаже жилья, то он согласится. Объясните ему свои опасения, и психически здоровый, адекватный человек все поймет правильно.
Не стесняйтесь поговорить с соседями и узнать о продавце недвижимости и истории самой квартиры. Можно сходить в жилищно-коммунальную организацию и навести там справки. Оцените поведение продавца на стадии переговоров, хотя не всегда по внешним признакам можно оценить психическое состояние человека. Также следует проверить все сведения о продавце при покупке жилья по доверенности.
Если продавец является не единственным собственником, то стоит проверить и состояние здоровья всех собственников жилья, давших согласие на продажу недвижимости. Ведь родственники, имеющие права на квартиру могут впоследствии оказаться так же недееспособными.
Что же делать, если вы уже купили квартиру у лица, состоящего на учете в ПНД, и на основании этого сделка признана недействительной?
1. Не дожидаясь вступления в силу решения суда, принимать всевозможные шаги, чтобы судья в своем решении указал условия его выполнения. Когда судебное решение вступает в законную силу, покупатель на практике лишается жилья и уплаченных денег. Возбуждение исполнительного производства о взыскании финансовых средств с продавца, может закончиться его прекращением на основании невозможности его исполнения.
По заявлению одной из сторон суд может указать в своем решении условия, при которых возврат жилой площади прежнему собственнику и освобождение жилья может произойти при условии исполнения продавцом судебного определения только после возврата денег покупателю. Исходя из такого решения, истец не имеет права вселяться в квартиру, а ответчик может жить в ней до полного возврата денег.
2. Воспользуйтесь для защиты своих прав сроком исковой давности. Это возможно, при условии, что с момента заключения сделки прошел год и более. Началом периода исковой давности следует считать момент, когда истцу стало известно об обстоятельствах служащих причиной для установления того, что это недействительная сделка. Этим можно воспользоваться при условии, что в экспертном заключении нет информации, о том, что и после составления договора продавец на учете в ПНД состоял и находился в нездоровом состоянии, которое мешало ему отдавать отчет в своих действиях.
3. Покупатель должен добиться того, чтобы в экспертном заключении содержалось меньше сведений о психическом состоянии продавца, как до заключения сделки, так и после. В целом защита прав покупателей при рассмотрении подобных дел очень сложная задача. Положительный исход дела напрямую зависит от заключения экспертизы по делу.
4. Обратитесь к опытным юристам для защиты своих прав до назначения экспертизы по делу. Это поможет повлиять на результат и смягчит негативные последствия для продавца.
Приобретая жилье на вторичном рынке следует быть предельно внимательным и осторожным. К сожалению, большинство покупателей не имеют достаточных юридических знаний. В свою очередь, многие злоумышленники пользуются этим, и могут продавать одно и то же жилье по несколько раз.
Высококвалифицированные специалисты Правового Центра «Аргумент Плюс», изучив все тонкости дела, дадут консультацию в режиме онлайн, расскажут как правильно поступить, чтобы избежать неприятных последствий при оформлении сделки купли-продажи недвижимости, а также составят необходимые документы (исковое заявление, возражения) для решения вашей проблемы.